Alienação fiduciária de imóvel: o tempo de reação pode definir o risco patrimonial da empresa

Para empresas que utilizam imóveis como garantia em operações de crédito, um detalhe processual pode mudar completamente a margem de decisão diante do banco: o estágio jurídico em que se encontra a garantia no momento em que a dívida é discutida.

Em alienação fiduciária imobiliária, o atraso no pagamento não produz apenas cobrança. Ele aciona um procedimento com etapas formais específicas — intimação para purgação da mora, prazo de pagamento, consolidação da propriedade e leilão. Cada etapa cumprida pelo credor reduz a margem de resposta do devedor. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.288 sob o rito dos recursos repetitivos, definiu com precisão o que ainda é possível fazer em cada fase.

O que o STJ decidiu no Tema 1.288

A Segunda Seção do STJ enfrentou a seguinte controvérsia: a alteração introduzida pela Lei 13.465/2017 nos contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária aplica-se apenas aos contratos firmados após sua vigência, ou também às situações em que a mora ou a consolidação da propriedade ocorreram depois da nova lei, independentemente da data do contrato?

O tribunal fixou duas orientações vinculantes. Para contratos anteriores à Lei 13.465/2017, nas situações em que a propriedade foi consolidada e a mora foi purgada nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966, deve ser desfeito o ato de consolidação, com retomada do contrato. Para contratos sob a vigência da Lei 13.465/2017, se a propriedade foi consolidada e a mora não foi purgada no momento próprio, o devedor passa a ter apenas o direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997 — não mais a retomada do contrato.

O que o empresário precisa entender

O precedente não trata diretamente de crédito empresarial, mas seu impacto prático é direto para qualquer empresa, sócio ou grupo econômico que tenha oferecido imóvel como garantia fiduciária em operação de crédito. A lógica do procedimento é a mesma: intimação, prazo, consolidação, leilão.

O ponto central é que o pagamento tardio não é solução automática. Se a consolidação da propriedade já ocorreu sob a disciplina da Lei 13.465/2017 e a mora não foi purgada no momento correto, a discussão muda de natureza. Não se trata mais de retomar o contrato, mas de exercer o direito de preferência e analisar eventuais vícios no procedimento. A negociação que poderia ter sido feita antes da consolidação passa a ser muito mais restrita depois dela.

Risco de não entender ou agir errado

Empresas pressionadas por dívida bancária frequentemente conduzem negociações sobre o valor principal — saldo devedor, encargos, condições de pagamento — sem verificar simultaneamente o estágio das garantias vinculadas à operação. Esse descuido pode ser decisivo. Uma renegociação de capital de giro, uma confissão de dívida ou um acordo extrajudicial podem estar sendo firmados enquanto um imóvel relevante já se encontra em procedimento fiduciário avançado, com consolidação iminente ou já ocorrida.

Se a garantia não for analisada desde o início, a empresa pode negociar com base em uma leitura incompleta do risco. E quando a consolidação da propriedade já está consumada sob a nova lei, a margem jurídica restante é significativamente menor do que antes desse marco.

Estágio da garantia	O que ainda é possível	Impacto para a empresa
Mora constituída, sem consolidação	Purgação da mora e retomada do contrato	Margem máxima de negociação
Consolidação — contrato anterior à Lei 13.465/2017 com mora purgada	Desfazimento da consolidação e retomada do contrato	Margem relevante, depende de prova
Consolidação — sob Lei 13.465/2017 sem purgação no prazo	Apenas direito de preferência no leilão	Margem reduzida — perda do contrato
Leilão designado ou realizado	Análise de vícios procedimentais	Margem mínima — exige prova de irregularidade

Conclusão

Antes de responder ao banco, é necessário organizar uma matriz mínima da operação: qual é o contrato principal, qual o instrumento de garantia, qual imóvel foi dado em garantia, quem é o fiduciante, se houve intimação, qual prazo foi concedido, se a mora foi purgada, se a propriedade já foi consolidada e se há leilão designado.

Em alienação fiduciária de imóvel, o tempo importa. A reação tardia pode transformar uma discussão ainda negociável em uma disputa de preservação patrimonial com margem muito mais restrita. A pergunta decisiva para a empresa não é apenas quanto deve — é quais garantias foram entregues, em que estágio elas estão e qual margem jurídica ainda existe.

Referência

Superior Tribunal de Justiça. Repetitivo define efeitos da quitação da dívida em imóvel com alienação fiduciária após a Lei 13.465/2017. Publicado em 19 de fevereiro de 2026. Tema 1.288 — Segunda Seção.